يتشابه كل من الإيجار وحق الانتفاع، فكليهما ينتفع بشيء لا يملكه ولمدة معينة، إلا أن الحقين يختلفان أيضًا من وجوه يلزم تبيانها لرفع هذا الالتباس، كما أن من المفاهيم التي قد تثير اللبس لدى البعض مفهوم حق الانتفاع وما يشتبه به من مفاهيم أخرى مثل حق الإجارة، لأن كل من هذين الحقين يمكن إبرامه لمدة محددة، كما أنهما يشتركان في محل العقد، وهو استعمال واستغلال العين الوارد عليها العقد.
وفى حقيقة الأمر - القانون المدني المصري خلا من تعريف محدد لحق الانتفاع، ولكن باستقراء أركان حق الانتفاع فإنه يتبين اشتماله على 3 خصائص تميزه عن حق الإجارة، ومن هذه الخصائص ما يرتبط بالتكييف القانوني لطبيعة الحق، ومنها ما يرتبط بكيفية استعمال هذا الحق، وخاصة وأن مثل هذه الأمور محل اهتمام ولبس في نفس ذات الوقت من قبل بعض القانونيين أيضاَ.
كيف يميز المؤجر بين حق الايجار والانتفاع لتلافى مشاكل سوق العقارات؟
في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتعلق بالتمييز بين أوجه الاختلاف بين الإيجار والانتفاع، حيث يتضح الفارق الجوهري بين حق الانتفاع وحق الإجارة في التكييف القانوني لكل منهما، فالأول هو حق عيني خالص، بينما الثاني يعد من الحقوق الشخصية، فحق الانتفاع من قبيل الحقوق العينية التي تخول لصاحبها سلطة استعمال واستغلال الشيء دون الحاجة لتدخل شخص آخر، وبمعنى أدق فإن صاحب الحق العيني لا يحتاج وسيط بينه وبين ما له من حق – بحسب الخبير القانوني والمحامي الدكتور محمد الشهير.
في البداية – هنا مثال يوضح الأمر وإشكالياته يتمثل في "حق الملكية" الذي يخول الشخص سلطة التصرف في الشيء المملوك دون الحاجة لوسيط، أما حق الإجارة فهو يمثل الالتزام المفروض على المالك بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين، أي إن المستأجر لا يستطيع الحصول على حقه في الانتفاع بالعين المأجورة دون تدخل المالك وتمكينه له من ذلك، فالحق الشخصي يحتاج دائماً لوجود وسيط يمكن صاحب الحق من استخدامه – وفقا لـ"الشهير".
فارق الالتزام
يترتب على هذا الفارق الجوهري، بين الحقين أن المالك غير ملتزم بتمكين المنتفع من الانتفاع، بينما يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور، وهذا الفارق سببه هو الطبيعة العينية لحق الانتفاع التي لا تحتاج وسيط كما سبق بيانه، كما تترتب نتائج أخرى على هذه التفرقة بين الحقين، وهي أنه يجوز رهن حق الانتفاع الوارد على العقار بينما لا يجوز رهن حق الإجارة، كذلك يجوز للمنتفع أن يتصرف في حقه وأن يتنازل عنه دون انتظار موافقة المالك، بينما لا يجوز ذلك للمستأجر – الكلام لـ"الشهير".
فارق استعمال الحق
أما من ناحية كيفية استعمال الحق، فإن حق الانتفاع يختلف عن حق الإجارة في أن الأول ينتهي بوفاة المنتفع ولا ينتقل للخلف العام حتى ولو لم تنتهي مدة الانتفاع، بينما ينتقل حق الإجارة إلى ورثة المستأجر في حدود ما نص عليه العقد أو قرره القانون، ومن ناحية أخرى فإن عقد الإيجار ينتهي بهلاك العين المؤجرة، بينما يمكن أن ينتقل حق الانتفاع إلى ما يقوم مقام العين الهالكة.
فارق الاستهلاك
كما أن عقد الانتفاع، يرد على الأشياء الغير قابلة للاستهلاك الفوري دون غيرها، بينما يرد عقد الإيجار على ما يقبل الاستهلاك فوراً وعلى ما لا يقبله دون تفرقة، والعلة من عدم ورود عقود الانتفاع على الأشياء القابلة للاستهلاك هي أن محل الانتفاع يعود مجدداً للمالك بعد انتهاء حق الانتفاع - هكذا يقول "الشهير".
عرف القانون المدني عقد الإيجار في المادة رقم 558 منه بأنه:
عقد الإيجار، هو: "عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"، إلا أنه لم يورد تعريفاً لحق الانتفاع، جرياً على عادته في الاقلال من التعريفات بقدر المستطاع، ولكن التقنين المدني القديم عرف هذا الحق بأنه: "هو حق المنتفع في استعمال ملك غيره واستغلاله"، وقد قيل إن هذا التعريف يعيبه أنه أوسع مما يجب، فهو يشمل أي حق للشخص في الانتفاع بملك غيره واستغلاله، فيدخل حق الانتفاع كما يدخل حق المستأجر وحق المحتكر.
ويعرف الفقه الفرنسي، عادة حق الانتفاع تعريفاً – كما قيل – أقرب إلى الدقة، فهو عندهم: "الحق العيني في الانتفاع بشيء مملوك للغير، بشرط الاحتفاظ بذات الشيء لرده إلى صاحبه عند نهاية حق الانتفاع، الذي يجب أن ينتهي حتماً بموت المنتفع"، وإذا كان المستفاد مما تقدم أن حق المنتفع يشبه حق المستأجر لدرجة قد تجعل أحدهما يلتبس بالآخر، إذ كل من المنتفع والمستأجر ينتفع بشئ لا يملكه ولمدة معينة، إلا أن الحقين يختلفان أيضاً من وجوه، يلزم تبيانها لرفع هذا الالتباس، ومن أهمها:
1- حق المنتفع يعد حقاً عينياً، أما حق المستأجر فهو حق شخصي، و لذلك إذا ورد الانتفاع على عقار، عد حق الانتفاع مالاً عقارياً، و يصلح بالتالي أن يكون محلاً للتصرفات العقارية من بيع و هبة و رهن و يجب الشهر لهذه التصرفات عندئذ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي حتى و لو كان وارداً على عقار، و لذلك لا يجب شهره إلا في أحوال استثنائية، كأن يكون عقد الإيجار مبرماً لمدة أكثر من 9 سنوات "و العقد هنا هو الإيجار الخاضع للقانون المدني".
2- أن حق الانتفاع ينقضي حتماً بوفاة المنتفع، أما حق المستأجر فلا ينقضي بذلك السبب، فيجوز أن تنتقل حقوق العقد والتزاماته إلى الخلف العام.
3- أن حق الانتفاع لا يتضمن سوى التزاماً عاماً على عاتق مالك الرقبة، هو أن يترك صاحب حق الانتفاع ينتفع بالشيء، أما في عقد الإيجار فإن التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع هو التزام إيجابي يقتضي أن يستمر المؤجر في تمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر طوال مدة عقد الإيجار، ولذلك فإن أهم ما يميز حق الانتفاع عن الإيجار بصفة أساسية هو أن المنتفع إنما يستفيد بالشيء محل الانتفاع دون وساطة صاحبه، أما المستأجر فلا يتسنى له هذا الانتفاع إلا بواسطة المؤجر للشيء.
4- أن مصدر حق الانتفاع يكون سبباً من أسباب كسب الحقوق العينية عدا الميراث، أما مصدر الإيجار فهو دائماً العقد.
5- أن حق الانتفاع قد يكون بعوض أوب دونه، أما الإيجار فيعتبر من المعاوضات.
وإذا ثار اللبس في بعض الأحيان عما إذا كنا بصدد إيجار أو بصدد حق انتفاع، فالعبرة بقصد المتعاقدين، ويستدل على هذا القصد من ظروف العقد وأحكامه وطبيعة المعاملة.
رأى محكمة النقض في الأزمة
هذا، وقد تعرضت محكمة النقض في بعض أحكامها الحديثة لبيان أهم الفروق بين حق الانتفاع وعقد الايجار، نظراً لما لاحظته من الخلط بينهما في التعامل وعدم اتخاذ الحيطة في ايضاح حقيقة العلاقة بين طرفي العقد.
فقد قضت محكمة النقض بأن:
وقالت المحكمة في حيثيات الحكم المقيد برقم الطعن رقم 4741 لسنة 71 ق – جلسة 28 أبريل 2009 - لما كانت المادة 558 من القانون المدني قد عرفت عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ مدة معينة لقاء أجر معلوم، فإنه قد يلتبس بعقد تقرير حق الانتفاع ومقابله، باعتبار أن كلاً من المنتفع والمستأجر ينتفع بشئ لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال، إلا أن حق الانتفاع حق عيني يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على الشئ المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة.
في حين أن حق المستأجر، بطبيعته حق شخصي يجعل المستأجر دائناً للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة، والقاعدة العامة أن موت المستأجر لا ينهي عقد الإيجار، بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى ورثته، وذلك بخلاف عقد الانتفاع الذي ينتهي حتماً بموت المنتفع طبقاً للمادة 993/1 من القانون المدني حتى قبل انقضاء الأجل المعين له لما ينطوي عليه من انتقاص من حق الملكية .... ".
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة