للمتعاملين فى سوق العقارات.. النقض فى حكم حديث بشأن عدم تسجيل نقل الملكية للمشترى: عقد البيع غير المسجل لا يمنع من تصرف البائع في العقار ولا الحجز عليه.. والحكم الصادر ضد البائع يعتبر حجة على المشترى

أصدرت محكمة النقض برئاسة المستشار وليد أحمد صالح، حكماَ يهم ملايين المتعاملين بالعقود في سوق العقارات بشأن أثر عدم تسجيل نقل الملكية للمشتري، رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية، قالت فيه: "عقد البيع غير المسجل لا يمنع من تصرف البائع في العقار ولا من الحجز عليه، وأن الحكم الذي يصدر ضد البائع فيما يقوم بشأن العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشترى الذي لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له".  

الوقائع.. خلاف على مساحة قطعة أرض

وقائع الطعن المقيد برقم 13294 لسنة 80 قضائية على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام دعوى قضائية على الطاعنين والمطعون ضدهما الثانى والثالث بصفتيهما بطلب الحكم بعدم الاعتداد بالحكم رقم "...." لسنة 2003 مدنى كلى المنصورة في مواجهته على سند، من أنه بموجب عقد البيع المؤرخ في يونيو 2000، اشترى من الطاعن الثاني المساحة محل التداعى المبينة بالصحيفة إلا أنه تبين أن الطاعن الثانى – البائع له – قد تحصل على الحكم سالف الذكر بتثبيت ملكيته لتلك المساحة محل التداعى.

 ولما كان الحكم قد انطوى على تواطؤ وغش وتدليس فقد أقام الدعوى في يونيو 2009 حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى، استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم لدى محكمة استئناف المنصورة بالاستئناف رقم "...." لسنة 61 ق، وفى مايو 2010 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بالطلبات، طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقضه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

عدم تسجيل نقل الملكية للمشتري

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن الدفع المبدى من النيابة بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدهم عدا الأول لرفعه على غير ذى صفة فهو في محله، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لا يكفى فيمن يختصم في الطعن أن يكون خصماً للطاعن في الدعوى التي صدر فيها الحكم المطعون فيه، بل يجب أن يكون قد نازع خصمه في طلباته أو نازعه خصمه في طلباته هو وأن تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم المطعون فيه حين صدوره فإذا لم توجه إليه طلبات و يقضى له أو عليه بشئ فإن الطعن بالنسبة له يكون غير مقبول، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضدهم بصفاتهم سالفى الذكر لم توجه لهم طلبات ولم يقض عليهم بشىء ولم ينازعوا الطاعنين في طلباتهم ووقفوا من الخصومة موقفاً سلبياً وكانت أسباب الطعن لا تتعلق بهم فمن ثم لا تكون للطاعنين مصلحة في اختصاصهم في الطعن، ويضحى غير مقبول بالنسبة لهم .

ومما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون، إذ قضى بعدم الاعتداد بالحكم الصادر في الدعوى رقم "...." لسنة 2003 مدنى كلى المنصورة قبل المطعون ضده الأول تأسيساً على أن الأخير لم يكن طرفاً في الخصومة الصادر فيها ذلك الحكم رغم أن هذا الحكم صادر للطاعن الأول ضد الطاعن الثاني وهو البائع له، ومن ثم يكون حجة على الأخير وعلى خلفه الخاص وهو المطعون ضده الأول الذى اشترى عين التداعى بموجب عقد بيع لم يسجله، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم الاعتداد بالحكم سالف الذكر، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

عقد البيع غير المسجل لا يمنع من تصرف البائع في العقار ولا من الحجز عليه

ووفقا لـ"المحكمة" هذا النعى سديد، ذلك بأنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الحكم الذى يصدر ضد البائع فيما يقوم بشأن العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشترى الذى لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له ، فالأحكام الصادرة في مواجهة السلف حجة على الخلف بشأن الحق الذى تلقاه منه إذا صدرت قبل انتقال الحق إلى الخلف واكتساب الحق عليه، أما إذا صدر الحكم بعد ذلك فإنه لا يتعدى أثره طرفيه ولا تمتد حجيته إلى الخلف الخاص إذ يعتبر من الغير بالنسبة له .

لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده الأول اشترى عين التداعى من الطاعن الثاني بموجب عقد بيع في يونيو 2000 ولم يبادر إلى تسجيل عقد شرائه، ومن ثم لم تنتقل ملكية أرض التداعى إليه ولم يكسب حقاً عليها قبل صدور الحكم رقم "..." لسنة 2003 مدنى كلى المنصورة لصالح الطاعن الأول، ومن ثم فإن حجية هذا الحكم تمتد إليه باعتباره خلفاً خاصاً للطاعن الثاني – البائع له – فلا يعتبر من الغير بالنسبة لهذا الحكم باعتباره ممثلا في شخص الأخير المختصم في الدعوى التى صدر فيها، ولا ينال من هذا النظر صدور عقد البيع قبل صدور ذلك الحكم إذ إن ذلك العقد – إزاء عدم تسجيله قبل صدوره – عقد عرفى لا يرتب سوى التزامات شخصية متبادلة بينه وبين البائع له ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم الابتدائي الصادر بعدم قبول الدعوى وبعدم سريان الحكم المشار إليه في حقه، فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه .