هام لملايين الملاك والمستأجرين.. كيف اعتبرت "الاستئناف" عقد إيجار المشاهرة ممتد لـ59 سنة؟.. المحكمة وضعت مبدأ قضائياَ جديدا بالاستناد لكافة بنود العقد.. واستندت فى الحكم على مقدم الإيجار

"المشاهرة" كلمة أصبح لها صدى واسع مؤرق ومفرح فى آن واحد يتوقف فيها الأرق أو الفرح على حسب ما إذا كان مالك أم مستأجر.

وفى الحقيقة ظلت كلمة مشاهرة فى ظل قوانين الإيجارات القديمة مسيطرة على أغلب عقود الإيجار التى كانت تحرر آنذاك وكانت تعنى أن مدة العقد 59 سنة، ولكن هذا كان قديماَ.

كيف خضعت عقود الايجار للقانون المدنى وليس قانون الإيجار؟  

إلى أن جاء القانون رقم 4 لسنة 1996، والذى صدر بتاريخ 30 يناير 96 وأصبح واجب النفاذ والتطبيق بدأ من اليوم التالى أى من يوم 31 يناير 96، وبموجب هذا القانون أصبحت عقود الإيجار تخضع للقانون المدنى وليس لقوانين الإيجارات، أى أنه فى حالة نشوب نزاع لا قدر الله فيما بين المالك والمستأجر، فإنه يتم اللجوء والاحتكام إلى نصوص القانون المدنى وليس إلى نصوص قوانين الإيجارات طالما أن العقد محرر بعد 30 يناير 96. 

مفهوم كلمة "مشاهرة" فى القانون المدنى

وبرغم من أن نصوص القانون المدني قد اعتبرت أن كلمة "مشاهرة" أو "مفتوح" أو "إلى ما لانهاية" لا تعنى أن مدة العقد 59 سنة بل تعتبر مدة العقد شهر واحد فقط أو المدة المعنية لدفع الأجرة وفقا لما نصت عليه المادة 563 من القانون المدني، وبرغم النص الصريح في القانون المدني على ذلك إلا أن كثير من المستأجرين مازالوا يكتبوا مثل هذه الكلمات - مشاهرة، مفتوح، إلي ما لا نهاية - في العقود التي يحرروها خلال الفترة الأخيرة، وكل هذه الأخطاء يتصيدها بالتأكيد أصحاب الأملاك، مما يعطهم الحق في طلب فسخ العقد وطرد المستأجر لانتهاء مدة العقد.

في التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية لفظ "مشاهرة" في عقد الإيجار، وكيف تتسبب مثل هذه الكلمة كما يردد البعض "خراب البيوت" من خلال تلاعب الملاك بها في عقود الايجار؟، وكيف نجحت أحد دوائر الاستئناف من الخروج من هذا المأزق والورطة القانونية التي يقع فيها الملايين من المستأجرين؟ – بحسب الخبير القانوني والمحامي أحمد الأسيوطي.     

امتداد العقد فى السابق كان يتم بقوة القانون

فى الحقيقة عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية، وكان امتداد يتم وبقوة القانون، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدني، باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر في التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر.

أزمات تسليم المستأجر للشقة

وغالبا ما يجد المستأجر نفسه بين المطرقة والسندان، مطرقة تسليم الشقة وفسخ العقد وسندان مساومة صاحب الملك ما بين زيادة الأجرة ربما أضعاف مضاعفة، وذلك بسبب تدوين كلمة "مشاهرة" في عقد الايجار، الأمر الذى قد يرمي بكثير من الأسر بقارعات الطريق لعدم مقدرتهم المادية على هذه المطالب – وفقا لـ"الأسيوطى".  

وفى هذا الشأن، سبق لمحكمة استئناف القاهرة – الدائرة 40 ايجارات – إصدار حكماَ قضائياَ فى غاية الأهمية باعتبار كلمة "مشاهرة" فى عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني محدد لمدة 59 سنة، على الرغم من أنه ليس لكل العقود المشاهرة تجعل المحكمة فيه العقد منعقد لمدة 59 سنة، فالمحكمة حين تصدر حكمها فى ذلك تصدره بناء على قرائن يتضح من خلالها للمحكمة أن نية المتعاقدين ذهبت لأقصى مدة وهي 59 سنة وهذا المقصود بالمشاهرة، وذلك فى الحكم المقيد برقم 3589 لسنة 129 قضائية.

حكم محكمة الاستئناف والخروج من المأزق

لذلك نوضح بعض الحقوق القانونية – الكلام لـ"الأسيوطى" - للمستأجر في حالة ما إذا كان الاتفاق على أن التعاقد 59 سنة وأن نية المتعاقدين كانت تتجه إلى ذلك، لذلك نوضح المَخرج القانونى لتصحيح مسار عقود الإيجار التي تحرر بالخطأ في بند المدة وفقا لحكم محكمة الاستئناف سالف البيان وهي كالتالي:

أولا: يجوز إثبات أن نية المتعاقدين المالك والمستأجر كانت تتجه إلى أن مدة العقد 59 سنة عن طريق شهادة الشهود الذين حضروا مجلس العقد ويقروا ويشهدوا أمام المحكمة أن الطرفين كان اتفاقهم على مدة الإيجار 59 سنة.

ثانيا: يجوز الإثبات أيضا من خلال باقي بنود العقد فهي وحدة واحدة، والعقد مكمل ومتمم لبعضه عن طريق مثلا مقدم الإيجار إذا كان مبلغ كبير، وتم ذكر بأنه يتم خصم مبلغ معين مدة معينة لحين انتهاء هذا المقدم.

إذا ثبت للمحكمة وتأكدت من ذلك ستصحح المحكمة مسار هذا العقد وستحكم بتعديل بند مدة العقد لتصبح 59 سنة، بما للمحكمة من سلطة تقديرية أعطي لها المشرع في القانون للبحث في نية وإرادة المتعاقدين، واخيراَ على الجميع سواء أكان مالك أو مستأجر من الأفضل أن يتم اللجوء إلي محامي مختص لكتابة وصياغة العقد بطريقة قانونية صحيحة وسليمة، وذلك كيفما يحافظ كل طرف على حقوقه القانونية.

الخلاصة:

يشار إلى أن هناك من يرى أن كلمة مشاهرة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر في عقدهما المحرر في ظل القانون 4 لسنة 1996م - القانون المدني - يقصد بها حتماً أقصى مدة إيجار ممكنة يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية والشخصية، باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية، حيث ينتهج أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية في التعامل وظروف كل تعاقد على حدة.

1-يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .

2-ولا يقتصر العقد  طبيعة الالتزام "المادة ۱٤۸ من القانون المدني".